日本《朝日新闻》采访组，由第一线记者走访大量房主、政府机构、不动产中介，并远赴德国、法国及美国，采访国外的相关经验和做法。他们描绘出日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，追问这些“欠债”到底该由谁买单，并提示解决这一系列问题的若干方向。

年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的“土地神话”已化为泡影，截至2018年全日本的空房率达到13.6%，再次刷新历史峰值。
    当年高位接盘的人，后来都过得怎么样了？众人趋之若鹜的房产和土地为何会沦为避之唯恐不及的烫手山芋？人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？ 
    《朝日新闻》大型连载“负动产时代”在全日本引发巨大反响，本书在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本“负动产”的成因、现状以及可能的解决方向，全民买房时代究竟该不该上车？本书或已给出答案。

碍事的空屋

突然变窄的人行道之谜

“在大宫区的中心地段有一座神秘的空置房屋，一直无人打理。”

2017 年5 月，我们听到这则消息之后便开始了采访。我们查找了空置房屋的登记簿，发现这块土地最后一次变更所有人是在1897 年（明治30 年），距今已有120 多年，当时登记的所有人名字还是异体假名a，现在已经废止不用了，住址也是早已不复存在的地名。

房子位于埼玉市JR大宫站不远处，在周围的高层公寓和住宅的环绕之中，仿佛只有这一小块土地的时光停止了流逝，隔绝在喧嚣的日常气氛之外。

我们还没来得及打听到现任所有人是谁，太阳就下山了，转眼到了薄暮时分。我跟着同行的资深记者，走进了窄窄的巷子，里面有一家古色古香的小酒馆。我们与店老板闲聊了一会儿，顺便问了问那座空屋。没想到他告诉我们：“啊，你说那栋房子啊，房主就住在后边的楼房里呢。”

刚才没注意后面还有楼房，我和同事互相看了一眼，赶紧结完账回到了原地。

“在这儿！”

我们白天明明把周围都转了一遍，却完全没发现这栋楼房。楼房的院子里种着很多树，看上去一直没有修剪，树枝已经长到了相邻公寓的二楼或三楼的墙边，显得周围尤为昏暗。夜已经很深了，在相邻公寓停车场的灯光照射下，老旧的楼房一副摇摇欲坠的样子。

我在心里暗想：“简直就像一片废墟。”

楼房的外墙旧得发黑，搭在建筑物外侧的二楼走廊已经倾斜，看上去岌岌可危，仿佛再也经不起任何重负。不过有一个房间亮着灯，透过磨砂玻璃能看到屋里的些许灯光。

同事说：“喂，真的有人住在这儿呢。”

住在这座楼房里的，可能就是登记簿里那位名字是异体假名的明治时代的名义所有人的后代吧。我们似乎找到了一个重要线索，终于能揭开谜底了。不过时间太晚了，我们离开了大宫，决定改日再来。

让人退避三舍的“垃圾通道”

五天之后，我们又来了一次，发现那座老旧的木结构二层楼房位于从道路往里再走一点的位置，到路口约有20 米的距离。院落里堆满了形形色色的废品和垃圾：自行车、手电、木材、塑料油桶、安全帽……所有废品都堆在一起，形成了一道路障。我们走到近处，才从废品山里找到一条窄窄的小路，通向楼房。听说有人把院落堆满垃圾并不是因为喜欢收集垃圾，而是为了表示拒绝，说明他不想与别人打交道。

这可怎么办呢？我们站在入口进退两难。可是不进去就无法解开谜团，我们最终下定决心走进了院子。狭窄的通道并没有结满蜘蛛网，很明显这里平时有人走动。废品山在有些地方有成年人的肩膀那么高，沿着这条路一直往前走，就到了户外楼梯。在这儿能听到二楼传来的电视机的声音。

果然有人，我们小心翼翼地登上楼梯。生锈的台阶仿佛随时都会坍塌，让人胆战心惊，而且走到一半就到了尽头。再往上只有一架支开的铝合金人字梯。我们踩着梯子慢慢地爬到最上面，总算来到了二楼的平台。五天前的晚上亮着灯和现在传出电视机声音的都是最靠边的这个房间。房门是开着的，门外的走廊里杂乱地堆放着褪色的果汁包装箱和一些大碗等生活用品，几乎没有可以落脚的地方。看不见屋里的情形，我们大声打招呼：“打扰了！”没有任何回应，我们又连喊了几遍“打扰了！”

住在繁华地带的老人

过了一会儿，一位老奶奶从房间里走了出来。

“请问挤到人行道上的那栋快坏了的空房子是您家的吗？”

反复问了几次，老奶奶才终于明白了我们的意思，回答说是的。

“我们想问问您那座房子的事儿。”

见我们还想追问下去，老奶奶很不高兴地反问：“问了又能怎么样？”看来她不太想说这件事。

“您为什么……”

话还没说完便被老奶奶打断了：“有些事儿说来话长，我不想说。不好意思了，您问我们也没用。”

从房间里传来一位老爷爷低沉的声音，我们打了招呼，却一直没见他出来。

之前是酒馆老板告诉我们挤占人行道的空屋的主人住在这里，据他说，这两位老人是姐弟，他们已经这样生活了几十年。住在大宫区繁华地段的这对姐弟为何会生活得如此窘迫？对那座挤占了人行道的空房子，他们为什么一直不闻不问？我们感到越来越困惑了。

始于明治时期的登记制度

从JR 大宫站能坐上东北、上越和北陆这三条新干线，去地方城市非常方便，此外这里乘坐通勤列车还能直达东京站或新宿站，到东京市中心的交通也很便利，所以地价一直居高不下。在拥有130 万人口的埼玉市中心，为什么会出现听任房子空着一直不管的情况呢。早在1886 年（明治19 年），日本就出台了不动产登记的相关法律，比《民法》的制定还要早。明治维新改变了之前的封建制度，人们开始自由地使用和买卖土地，急需证明土地的权利关系，于是就有了不动产登记制度。前文提到的姐弟两位老人居住的楼房所在的土地最后一次权利变更与此只隔了11 年，而之后的120 年再也没有变过。无论过去还是现在，遗产继承登记都不是强制的。如果几代人都没有办理过户登记手续，从子女、孙辈到曾孙辈，继承人就会越来越多。所有继承人都是土地的共有人，权利关系会变得十分复杂，到最后就无法确定到底是谁的土地了。

从JR 大宫站出发，沿着旧中山道向南步行10 分钟左右，就是姐弟俩现在住的楼房所在的位置。其实在这段路上的写字楼和高层公寓的间隙中，还有一栋房子也突兀地挤到了人行道上。这栋房子的最后一次过户登记是在1966 年（昭和41 年）。

再往前走，就到了紧挨着姐弟俩住着的楼房的那栋空房，这里的破损情况更为严重。房子被围在绿色的围栏里面，二楼的部分房顶和墙壁已经不知所踪，露出里面的木制骨架，窗户玻璃也都是碎的。一楼的房檐下面，杂乱地堆着不知哪来的自行车和塑料油桶，围栏周围还落着一些破碎的屋瓦，大概是上面掉下来的吧。

供盲人使用的黄色引导砖特意绕开了房子，人行道被挤得只剩下一米宽，成年人勉强能擦肩而过。对面走过来两位男士，其中一个人走在人行道上，而另一个人走的则是车道。早晚上下班和上下学时段，很多上班族和学生都要从这里经过。

附近的居民表示，“总是觉得有些害怕”，并补充说，“这里对过往行人和附近居民都很危险，真希望有人尽早想想办法。”

知情人告诉我们，当时的名义所有人去世之后，这栋房子一直没有办理继承过户手续，过了120 年之后，法定继承人越来越多，光是知道的就有将近60 人。听说相关调查取得了进展，可能又多了30 来人。

附近的房屋中介告诉我们，“这块土地绝对能卖到上亿日元。现在只能眼看着空房子占据着这么繁华的地段，真是太可惜了。”不过共同继承人增加了这么多，就算想卖也难以达成一致，这种情况下，几乎就只能这样处于“僵尸”状态了。

用纳税人的钱装了围栏

我们再次采访了附近的居民，有一位九十多岁的老奶奶之前曾拒绝了我们，这次却主动告诉我们她也是拥有这栋房子所有权的继承人之一。不过她与住在楼房里的姐弟两人如今已经不再来往。

她说，“我结婚之前就住在那栋房子里。现在都是他们（指住在楼房里的姐弟俩）说了算。毕竟不是自己的孩子，我也没法督促他们的，你说对吧。”打开了话匣子之后，她又接着说道：“几十年前，我们亲戚之间还曾经商量过这件事。因为祖先留下来的土地，按说是应该有人好好继承下去的。”

在这个写字楼和公寓鳞次栉比的繁华地段，如果亲戚们达成一致，选出法律上的所有人，即使不卖掉土地，也完全可以把空房子重建成大楼，获得稳定的房租收入。是亲戚之间因为什么事儿产生了纠纷吗？老奶奶一直没有回答我们的疑问。

她最后无可奈何地说，“空房子挤占了马路，真是太不成样子了。可是我也没有那么多精力，实在是无能为力啊。”

据埼玉市政府介绍，从2006 年起，他们陆续与相关的土地所有人协商，对人行道实施了扩建工程。8 年之后，扩建工程基本完成，但这块土地由于继承人太多，并且其中一部分亲戚不愿意配合，所以未能收购下来。2011 年，由于行人从这里经过时太危险，市政府花费100 万日元将挤占人行道的空置房屋用围栏围了起来。

关于为什么要动用税收采取安全措施，工作人员解释说：“按道理来说，所有人必须采取相应措施，确保行人安全，但这栋房子的所有人太多，靠协商根本解决不了问题。我们只能采取临时措施来优先照顾行人的安全。”

人行道扩建工程完成之后，旧中山道上的这两块土地由于没有市政府可以协商的正式所有人引起了人们的关注。像大宫的这两块地一样，如果不按规定办理继承过户手续，法定继承人数量在多年之后就会呈几何级数增长，最后陷入让人束手无策的“僵尸”状态。

在埼玉市内，因为没有办理继承过户手续而找不到所有人的土地并不罕见。在推进公共事业建设时，市政府为了找到人数众多的继承人，不得不做大量工作，人手不足也成了令人头疼的问题。

登记制度原本是为了保护人们的权利而产生的。然而我们采访时遇到的这对老年姐弟俩，却因为不能在登记簿上成为权利人，就无法享用自己从祖辈继承的资产。如果能理清错综复杂的权利关系，获得法律认可的所有人身份，他们一定会把空房子和现在居住的楼房都翻盖一新，作为房主过上截然不同的生活吧。不改变现在的情况，就无法改变姐弟俩的生活。此外，都市的繁华地段得不到充分利用，陷入“死地”的状态，也是经济上的损失。而且还会对周围居民和行人带来负面影响，使他们一直处于危险之中。在整个日本，找不到真正所有人的所有人不明土地越来越多。也可以说，这对老年姐弟俩是扭曲的制度的受害者。

所有人不明土地的面积比九州还要大

从子女到孙辈、曾孙辈的所有人数按几何级数增长，经过几代都没有办理继承过户手续的土地，最后就会变成想卖也卖不掉的“僵尸”土地。日本的一些有识人士成立了一个所有人不明土地问题研究会（由前总务大臣增田宽也担任主席），他们把名义所有人死亡后未办理继承过户，或由于地址变化无法找到名义所有人的土地定义为“所有人不明土地”，并估算出全日本找不到所有人的土地总面积在2016 年已达约410 万公顷，比整个九州岛还要大。

之所以会出现如此之多的所有人不明土地，人口减少导致城市郊区或地方城市土地资产贬值的影响不可忽视。即使资产价值再低，所有人也必须负担管理成本和固定资产税等支出，因此谁都不愿意去办理继承登记，最后就出现了土地或房产一直无人照管的情形。更有甚者，像大宫的事例一样，繁华地段的房产也有可能由于多年未办理过户登记，导致继承人数过 多，最后陷入妨碍城市规划、令人束手无策的静止状态。

对将来还会增加多少所有人不明土地，所有人不明土地问题研究会也做了预测。他们认为，到2040 年，所有人不明土地总面积将会增至2016 年的近1.8 倍，达到720 万公顷，接近北海道的面积（图表1-1）。这个问题不仅会导致森林逐渐荒废，就连城市的土地也将陷入交易停滞的状态。算上合理使用这些土地所能获得的收益，以及各地方政府调查所有人信息所耗费的人力成本等，经济损失在2040 年预计会增至3 100亿日元，累计达到6 万亿日元。