刘守君，男，1969年9月出生，党校大学文化，高级经济师职称。中国注册房地产估价师和中国注册房地产经纪人资格。乐山市首批学术和技术带头人。
　　1993年9月至2014年5月，在四川省犍为县房地产管理所从事房屋登记工作，现从事不动产登记研究、咨询和教学工作。
　　主要学术兼职：北京城市学院众城智库中国不动产（自然资源）登记研究院研究员。
　　主要参研项目：《福建省不动产登记办法》前期调研论证、河北雄安新区不动产登记制度体系研究。
　　主要荣誉：四川省优秀人民陪审员、乐山市社会科学优秀成果二等奖等。
　　主要研究兴趣：民法物权，不动产登记。公开出版专著《<不动产登记暂行条例实施细则>条文理解与适用》《不动产登记典型问题解析》《不动产登记收件实务》《不动产登记典型案例剖析》《不动产登记典型判例解析》《不动产登记中的民法原理与实务》《不动产登记审查实务》《不动产登记原理与实务》等11部。有190多篇关于不动产登记的论文、案例剖析文章发表在《中国国土资源报》《中国不动产》《中国房地产》《房地产权产籍》等专业报纸、期刊上。

　　《不动产登记实务问题解答》按《民法典》、《不动产登记规程》（TD/T 1095-2024）等新法律、行政法规和不动产登记规则编撰。
　　《不动产登记实务问题解答》作者从他记录的与不动产登记实务界的朋友们交流、探讨的诸多不动产登记实务问题中，选取了130个具有代表性的问题，通过法理分析、法条阐释和提出实务处理建议等方式予以解析，以期为读者解决不动产登记实务问题提供参考、借鉴。

　　《不动产登记实务问题解答》：
　　第6问 申请人申请的因桥上建房产生的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，登记机构可否办理
　　某县城有条河穿城而过，为了打造县城景观，县政府通过招商引资的方式引进一家企业，在河上建造了一座桥，在桥上建造了用于休闲、商贸的仿古建筑物。现该企业持两个桥头堡占地的土地出让合同、建设工程规划核实验收证明、不动产权籍调查成果报告等材料申请两个桥头堡占地的国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权首次登记。问：对该企业申请的两个桥头堡占地的国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权首次登记，登记机构可否办理？
　　笔者认为，对该企业申请的两个桥头堡占地的国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权首次登记，登记机构不可以办理。
　　在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。该实施细则第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。据此可知，房地一并登记是不动产登记的原则，且登记房地产的不动产登记簿以宗地为单位编制。本问中，企业持两个桥头堡占地的土地出让合同、建设工程规划核实验收证明、不动产权籍调查成果报告等材料申请两个桥头堡占地的国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权首次登记，表明桥及桥上建造的仿古建筑物只享有两个桥头堡占地的土地使用权，不享有两个桥头堡间的土地使用权。换言之，桥及桥上建造的仿古建筑物是跨两个以上的宗地建造的，无法编制一个登记簿一并登记两个桥头堡占地的国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权，且登记桥上建造的仿古建筑物的房屋所有权时，因其不享有两个桥头堡间的土地使用权，即该部分土地使用权不能与桥上建造的仿古建筑物的房屋所有权一并登记，不符合房地一并登记的不动产登记原则。因此，对该企业申请的两个桥头堡占地的国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权首次登记，登记机构不可以办理。那么，该企业怎样才可以申请桥上建造的仿古建筑物的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权首次登记呢？
　　《民法典》第三百四十五条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。按《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第一款、第二款规定，《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。据此可知，在土地的地表、地上或者地下分别设立的建设用地使用权，其权属界线能够围成一个封闭且具有独立使用价值的空间，才满足不动产单元的要求，才可以作为不动产登记的基本单位，当然，也可以作为登记簿编制的基础。本问中，登记机构应当告知该企业，取得两个桥头堡间的桥身以下，河面以上的建设用地使用权，且与两个桥头堡占用范围内的土地合并成一宗地（宗地范围可以通过高程、坐标予以明确、具体）后，其权属界线才能够围成一个封闭且具有独立使用价值的空间，才满足不动产单元的要求，才可以编制不动产登记簿，此情形下，该企业才可以持载明桥上建造的仿古建筑物占用范围内的国有建设用地使用权的土地出让合同、建设工程规划核实验收证明、不动产权籍调查成果报告等材料申请国有建设用地使用权及桥上仿古建筑物的房屋所有权首次登记。
　　第7问 按规划条件建造的超出宗地范围的楼上房屋，登记机构可否为申请人办理首次登记
　　张三以出让方式取得了一宗国有建设用地的使用权，办理首次登记后领取了不动产权属证书。之后，张三按规划条件在地上建造了一幢三层的房屋，房屋第一层在宗地范围内，第二层、第三层有部分房屋超出了宗地范围。现张三持载明国有建设用地使用权的不动产权属证书、规划核实验收证书等材料向登记机构申请房屋所有权首次登记。问：登记机构可否为张三办理该房屋第二层、第三层的所有权首次登记。
　　笔者认为，登记机构可以为张三办理该房屋第二层、第三层的所有权首次登记。
　　按《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。按该法第六十四条规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设是应当受到惩处的违法行为。据此可知，经过规划核实验收的已竣工的建筑物，是按照规划条件建造的建筑物，是合法的建筑物。本问中，张三建造的三层房屋中的第二层、第三层虽然有部分房屋超出了宗地范围，但取得了规划核实验收证书，也是合法建造并竣工的建筑物。《民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此可知，合法建造并竣工的建筑物，自竣工时起，权利人无须办理不动产登记即依法、即时享有该建筑物的所有权。本问中，如前所述，张三建造的三层的房屋是按规划条件建造并竣工的合法建筑物，自房屋竣工时起，张三无须办理不动产登记即已经依法、即时享有该房屋的所有权，张三向登记机构申请首次登记，是拟将其已经依法享有的房屋所有权记载在登记簿上，登记机构应当支持，即登记机构可以为张三办理该房屋第二层、第三层的房屋所有权首次登记。
　　……

第一部分 首次登记
第1问 村民委员会改设为居民委员会后，未被征收的现居民（原村民）使用的宅基地的所有权应当登记在谁名下
第2问 房屋占用范围内的土地从集体土地变更为国有土地产生的不动产登记，适用什么不动产登记类型
第3问 因建设用地复耕产生的不动产登记，适用什么不动产登记类型
第4问 登记机构办理因出让产生的集体建设用地使用权首次登记时，可否不再进行公告
第5问 当事人持农业科研所与其签订的国有土地承包合同申请的土地经营权首次登记，登记机构可否办理
第6问 申请人申请的因桥上建房产生的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，登记机构可否办理
第7问 按规划条件建造的超出宗地范围的楼上房屋，登记机构可否为申请人办理首次登记
第8问 当事人在地下空间权不在出让范围内的宗地的地下建造的房屋，可否申请房屋所有权首次登记
第9问 公司被注销后，其剩余的未经登记的房屋应当首次登记在谁名下
第10问 因违法占地、建造导致房地产被没收后，当事人在完善了用地、规划手续的基础上申请的国有建设用地使用权及地上房屋所有权首次登记，登记机构可否办理

第二部分 变更登记
第11问 一宗集体建设用地与毗邻的另一宗国有建设用地可否合并成一个不动产单元后申请土地使用权变更登记
第12问 申请人因非住宅建设用地使用权续期申请的不动产登记，登记机构应当适用首次登记还是变更登记
第13问 申请人申请的因变更抵押房屋的共有性质产生的变更登记，登记机构可否办理
第14问 依职权更正登记程序运行中申请人申请的因权利人名称变更产生的变更登记，登记机构可否办理

第三部分 转移登记
第15问 申请人申请转让转移登记的国有建设用地上面有他人合法建造且已竣工但未办理所有权首次登记的房屋的，登记机构可否办理该件国有建设用地使用权转移登记
第16问 因生效的民事判决书改变离婚民事调解书中约定的房屋归属产生的不动产登记，登记机构可否办理
第17问 登记机构可否凭人民法院同意转让的情况说明办理有查封登记的房屋的转让转移登记
第18问 继母可否作为监护人代继女申请转让房屋产生的转移登记
……

第四部分 注销登记
第五部分 居住权登记
第六部分 抵押权登记
第七部分 预告登记
第八部分 更正登记
第九部分 异议登记
第十部分 协助执行
第十一部分 其他

主要参考书目