《登记对抗制度研究（法律科学文库，“十三五”国家重点出版物出版规划项目）》：
然而这种文义解释在司法实践中运行多年后发生了重大问题——以租赁关系架空抵押关系。例如，债务人A向银行B借款1000万元，并将A的房产抵押给银行，于2017年1月1日签订了借款合同和抵押合同。此后债务人A长期拖欠借款且资不抵债，银行B行使抵押权申请拍卖抵押房产。此时第三人C出现声称自己是抵押房产的承租人，并拿出签订日期是2016年12月1日的租赁合同，租期20年，租金已付清，进而主张停止拍卖房产或者即使要拍卖房产也必须带租拍卖房产。此时法院是否应该支持C的主张呢？如果法院停止拍卖房屋，抵押权显然被架空；即使是带租拍卖房屋，拍得人还需要忍受承租人近20年的房屋使用期限，显然很难卖得出价格，抵押权也相当于被架空了。并且关键问题在于：租赁合同真的是2016年12月1日签订的吗？毕竟合同签订的真实时间只有合同当事人清楚，合同文本上的时间是完全可能是当事人倒签的。如果以合同文本上的签约时间决定抵押是否破租赁，则可能变相鼓励这种不诚信的倒签行为。但是如果法院不支持C的主张，则面临的难题是：目前证明合同签署时间的唯一证据就是合同文本，也没有相反证据证明合同文本上的签署日期是假的，所谓的“倒签”就是假设。难道要以单纯的假设否定唯一的证据？除非不以合同签订的时间作为判断租赁关系成立的时间，但是这又和《物权法》第190条第1句的文义相冲突。法院陷入两难境地。
除上述“以租赁关系架空抵押关系”的问题外，《物权法》第190条还存在一个漏洞：该条第1句规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的”，第2句规定“抵押权设立后抵押财产出租的”。当抵押财产是不动产时，“抵押权设立后”相当于抵押登记后，所以针对不动产，该条漏掉了“抵押合同签订后抵押登记前抵押财产出租”的情形；当抵押财产是动产时，“抵押权设立后”相当于抵押合同签订后，但是该条只写了“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，没提能否对抗“未登记的抵押权”，所以相当于针对动产也漏掉了“抵押合同签订后抵押登记前抵押财产出租”的情形。那么如何处理这种情形呢？依据前述《物权法》第190条第1句的反对解释，那么得出的结论就是：如果抵押合同签订在先则抵押破租赁。如此解释则会在实践中造成另一重大危害——纵容以抵押关系架空租赁关系。例如出租人A与长租公司B签订了20年的房屋租赁合同，长租公司B在签订租赁合同前已经做足了尽职调查，该房屋确实为A所有，且不动产登记簿上也没有记载任何他项权利。当长租公司B将租金全部付清后，第三人C出现主张自己是债权人并且A与C签订有该房屋的抵押合同，且依据该抵押合同办理了抵押登记。此后C主张A没有按期偿还债务，于是申请实现抵押权。该案从形式上看正是前文所述“抵押合同签订后抵押登记前抵押财产出租”的情形，然而实际上抵押合同签订的真实时间只有A和C知道。如果法院遵循前述结论，认为抵押可以破租赁，那么相当于在鼓励通过倒签抵押合同架空租赁关系。
之所以会出现上述一系列问题，根源在于：凡是以合同签订的时间点来进行权利的排序，不可避免地会引发一个道德风险——倒签合同。①这一问题也是前民法典时代我国民事规则设计中的一种常见漏洞，那么如何填补这一漏洞呢？答案就是增加公示，以公示的时间点取代合同签订的时间点来进行权利排序。②以公示的时间点进行权利排序相较于以合同签订的时间点进行权利排序来说有两大优势：一是公示所固有的功能——广而告之，从而让潜在的权利冲突者有一个合理预期，从而可以理性地做出商业判断；二是公示所衍生的功能——防范造假，因为已经对权利状态广而告之了，所以再想通过倒签或者其他方式制造权利假象则难上加难。那么公示的时间点应该如何选择呢？
对于不动产而言，抵押权的公示方式非常明确，只有可能是登记，并且由于我国历来对于不动产抵押采取的是登记生效主义，抵押权登记的时间点和抵押权设立的时间点是同一的。对于不动产而言，产生争议的是租赁权的公示方式的选择。在民法典编纂过程中，对于不动产租赁公示方式的选择存在两个方案的激烈争论：方案一是租赁物登记，方案二是租赁物占有。
我们先来看租赁物登记方案。这里有一个背景是，立法在讨论前述两个方案时，正值住房和城乡建设部推行房屋租赁登记备案制度之际。早在2010年，住房和城乡建设部就颁布了《商品房屋租赁管理办法》，其第14条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”近年来中央一直强调租售同权、租售并举，因此住房和城乡建设部拟进一步在实践中落实房屋租赁的登记备案。虽然这一登记备案的初始目标并非为了公示，而是为了行政管理，但是客观上也可以起到公示的效果。并且由于登记机构不可能参与串通交易，所以只要登记了，登记的时间点必然是真实可靠的。这不正好解决了前述倒签合同的难题？于是不少学者顺水推舟，提出以租赁物登记备案的时间点作为租赁权的公示时间点，用这个时间点和抵押权登记的时间点做比较，从而决定抵押破不破租赁。①登记方案备受金融机构的青睐，因为该方案便于金融机构查询并预防风险。金融机构在发放抵押贷款之前，查询住房和城乡建设部的登记系统，只要拟抵押房屋没有在先的租赁登记，则抵押权一旦登记，就不再可能出现抵押不破租赁的隐患。
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