刘智慧 中国政法大学教授，法律硕士学院副院长，北京市优秀教师。

北京市债法学研究会副会长，北京市物权法研究会副秘书长，中国民法典合同法与继承法专项课题组成员。

最高人民检察院民事行政诉讼监督案件专家委员会委员，雄安新区法律专家委员会委员，北京市市政府立法工作法律专家委员会委员。

主要著作有《民法学》《占有制度原理》《物权法与私法自治》《论中国大陆网络数字遗产继承的立法进路》等。

本书由刘智慧教授独著，是理解适用民法典物权编的精准解读。本书对于每个条文从其缘由、主要内容、特别评注等角度进行了全面阐释，同时每条后面附有关联规范原文，帮读者全面把握法条的适用要点。此外，作者不但在每章开头撰写了本章导读，而且还为大多数章编写了典型案例评析，以电子版形式进行补充、更新，便于读者融会贯通法条，整体把握各章立法精神。

第二百二十条【更正登记和异议登记】

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

 

【条文理解与适用】

一、本条的缘由

本条在《物权法》第19条规定的基础上略作文字修改而成，是对权利人、利害关系人申请更正登记和异议登记的规定。

二、本条规定的主要内容

本条确立了更正登记和异议登记两大制度。

（一）关于更正登记

本条的第1款首先规定了更正登记。更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）予以改正或者补充而进行的登记。根据更正登记程序启动方式的不同，更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式：依申请的更正登记，是指不动产登记簿记载的名义权利人、真正权利人或者利害关系人申请登记机构对登记记载予以更正；依职权的更正登记，则是指登记机构依据职权对登记记载予以更正。《民法典》本条规定的则是依申请予以更正的方式，即权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（二）关于异议登记

本条第2款规定了异议登记。异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿记载权利的正确性提出异议，从而向登记机构申请的登记。

异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，并且促使真实权利人及早行使权利，避免登记记载的名义权利人的利益和正常的交易秩序受到严重影响，法律必须对异议登记的有效期间做出限制。申请人自异议登记有效期间内不提起诉讼，说明异议登记的申请人并不积极行使其权利，法律就没有必要一直维持异议登记的效力。根据本条规定，申请人应当在异议登记之日起15日内起诉解决纠纷，否则异议登记失效。异议登记的失效不需要当事人的申请，且15日为不变期间，只要经过15日异议登记的效力即自动消灭。同时，鉴于异议登记的存在限制了权利人对自己权利的处分，不利于物的经济效益的发挥，故除了在对异议登记的有效期间加以限制以外，本条还规定因异议登记不当而给登记的名义权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。

三、本条规定特别评注

不动产登记簿具有确定物权归属的作用，但其并不总是能够反映物权的真实状况。因此，为了及时改正错误登记，保障不动产登记簿的权利正确性推定和公信力，以及保障真正权利人的物权，应当准许权利人或利害关系人对不动产登记簿的记载提出更正或异议。

更正登记具有两层意义，一方面相当于对原登记的涂销登记，另一方面也相当于真正权利人的初始登记。可见，更正登记可以彻底地终止现实登记的权利正确性推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。各国多确立了更正登记制度，以弥补登记错误的瑕疵。如《德国民法典》第894条规定：“土地登记簿记载的土地物权、在此权利上设定的物权、或者依据第八百九十二条第一款确定的处分限制，与真正的权利状态不一致时，其权利未被登记、未被正确登记或者被一个并不存在的权利负担的登记或者权利限制的登记受到损害的人，可以要求因更正登记而涉及其权利者的同意，为更正登记。”《瑞士民法典》第975条对不正当的登记也规定了“物权的登记不正当，或正当的登记被不正当地涂销或更改时，物权受到侵害的人，得诉请更正登记。”需要注意的是，本条规定“有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，但并没有再进一步说明登记机构对申请人提交的证据应当进行形式审查还是实质审查。不过，既然更正登记实质上还意味着登记簿对关涉物权真正权利人的初始登记，因此其审查方式应当与不动产物权在设立、变更、转让、消灭时的审查方式相同，才能保障登记制度的统一性。

与更正登记的最终目的相同，申请异议登记的目的也是涂销原登记。需要注意的是，在原登记的名义权利人与利害关系人发生纠纷时，启动更正登记程序往往需要一定的时间，此时为维护真正权利人的合法权益，避免在这段时间真正权利人的物权受到侵害，法律允许利害关系人提起异议登记，将真正权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。在法律效果上，异议登记同更正登记也有相似之处，即都可以产生中断登记簿的推定力和公信力的法律效果。质言之，如果在登记簿上有异议登记的，不得仅凭登记簿的记载就推定登记的名义权利人享有相应物权，如果登记记载的名义权利人并非真实权利人，第三人也不能因相信登记簿的公信力而主张善意取得，即第三人对登记簿记载的权利的信赖不再受法律保护。因为异议登记能够产生阻碍不动产登记簿推定力和公信力的效果，因此对登记的名义权利人必然会造成影响。对于造成的是何种影响，理论上有处分禁止说和处分效力待定说两种观点。在《物权法》制定过程中，征求意见稿和草案也分别采用了不同的观点。因为理论界和实务界分歧较大，立法者最终未在《物权法》中予以明确，《民法典》编纂中对此也未予特别说明。对此，目前的主流观点采处分效力待定说，认为采这种观点处理纠纷更符合物尽其用和效率的原则。通过将该处分行为定性为效力待定行为，一方面有利于促进交易，另一方面也与无权处分行为属于效力待定行为的观点相吻合。

综上，本条规定了更正登记和异议登记两种形式，其效力具有一定相似性，都可以阻碍不动产登记簿的权利正确性推定，但更正登记可以实现直接改变原登记权利的权利主体，甚至改变权利的属性和内容；异议登记只是给予利害关系人临时性的保护，不意味着登记簿记载的名义权利人一定非实际权利人。只有进行了更正登记，才真正能够消除登记权利人与实际权利人不一致的情况。

【关联规范】

1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第三条 异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》

第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：

（一）房屋登记簿上载明的权利人；

（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；

（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。

3.《不动产登记暂行条例实施细则》

第七十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。

权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书；

（二）证实登记确有错误的材料；

（三）其他必要材料。

利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。

第八十条 不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。

不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。

第八十一条 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第八十二条 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：

（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；

（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；

（三）其他必要材料。

第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。

异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

第八十四条 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

目录

Contents

 

第一分编通则

第一章一般规定

第二百零五条【物权编的调整范围】条文主旨为编者所加，下同。

第二百零六条【我国基本经济制度与社会主义市场经济原则】

第二百零七条【平等保护原则】

第二百零八条【物权公示原则】

第二章物权的设立、变更、转让和消灭

第一节不动产登记

第二百零九条【不动产物权的登记生效原则及其例外】

第二百一十条【不动产登记机构和不动产统一登记】

第二百一十一条【申请不动产登记应提供的必要材料】

第二百一十二条【不动产登记机构应当履行的职责】

第二百一十三条【不动产登记机构的禁止行为】

第二百一十四条【不动产物权变动的生效时间】

第二百一十五条【合同效力和物权效力区分】

第二百一十六条【不动产登记簿效力及管理机构】

第二百一十七条【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】

第二百一十八条【不动产登记资料的查询、复制】

第二百一十九条【利害关系人的禁止义务】

第二百二十条【更正登记和异议登记】

第二百二十一条【预告登记】

第二百二十二条【不动产登记错误的损害赔偿责任】

第二百二十三条【不动产登记收费标准的确定】

第二节动产交付

第二百二十四条【动产物权变动的生效时间】

第二百二十五条【船舶、航空器和机动车物权变动采取登记

对抗主义】

第二百二十六条【简易交付】

第二百二十七条【指示交付】

第二百二十八条【占有改定】

第三节其他规定

第二百二十九条【法律文书、征收决定导致物权变动效力发

生时间】

第二百三十条【因继承取得物权的生效时间】

第二百三十一条【因事实行为设立或者消灭物权的生效时间】

第二百三十二条【非依民事法律行为享有的不动产物权变动】

第三章物权的保护

第二百三十三条【物权保护争讼程序】

第二百三十四条【物权确认请求权】

第二百三十五条【返还原物请求权】

第二百三十六条【排除妨害、消除危险请求权】

第二百三十七条【修理、重作、更换或者恢复原状请求权】

第二百三十八条【物权损害赔偿请求权】

第二百三十九条【物权保护方式的单用和并用】

第二分编所有权

第四章一般规定

第二百四十条【所有权的定义】

第二百四十一条【所有权人设立他物权】

第二百四十二条【国家专有】

第二百四十三条【征收】

第二百四十四条【保护耕地与禁止违法征地】

第二百四十五条【征用】

第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权

第二百四十六条【国家所有权】

第二百四十七条【矿藏、水流和海域的国家所有权】

第二百四十八条【无居民海岛的国家所有权】

第二百四十九条【国家所有土地的范围】

第二百五十条【国家所有的自然资源】

第二百五十一条【国家所有的野生动植物资源】

第二百五十二条【无线电频谱资源的国家所有权】

第二百五十三条【国家所有的文物的范围】

第二百五十四条【国防资产、基础设施的国家所有权】

第二百五十五条【国家机关的物权】

第二百五十六条【国家举办的事业单位的物权】

第二百五十七条【国有企业出资人制度】

第二百五十八条【国有财产的保护】

第二百五十九条【国有财产管理法律责任】

第二百六十条【集体财产范围】

第二百六十一条【农民集体所有财产归属及重大事项集体决定】

第二百六十二条【行使集体所有权的主体】

第二百六十三条【城镇集体财产权利】

第二百六十四条【集体财产状况的公布】

第二百六十五条【集体财产的保护】

第二百六十六条【私人所有权】

第二百六十七条【私有财产的保护】

第二百六十八条【企业出资人的权利】

第二百六十九条【法人财产权】

第二百七十条【社会团体法人、捐助法人合法财产的保护】

第六章业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条【建筑物区分所有权】

第二百七十二条【业主对专有部分的专有权】

第二百七十三条【业主对共有部分的共有权及义务】

第二百七十四条【建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产】

第二百七十五条【车位、车库的归属规则】

第二百七十六条【车位、车库优先满足业主需求】

第二百七十七条【设立业主大会和选举业主委员会】

第二百七十八条【由业主共同决定的事项以及表决规则】

第二百七十九条【业主将住宅转变为经营性用房应当遵循的规则】

第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】

第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】

第二百八十二条【业主共有部分产生收入的归属】

第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分摊和收益分配确定

第二百八十四条【建筑物及其附属设施的管理】

第二百八十五条【物业服务企业或其他接受业主委托的管理人的管理义务】

第二百八十六条【业主守法义务和业主大会与业主委员会职责】

第二百八十七条【业主请求权】

第七章相邻关系

第二百八十八条【处理相邻关系的原则】

第二百八十九条【处理相邻关系的依据】

第二百九十条【相邻用水、排水、流水关系】

第二百九十一条【相邻关系中的通行权】

第二百九十二条【相邻土地的利用】

第二百九十三条【相邻建筑物通风、采光、日照】

第二百九十四条【相邻不动产之间不得排放、施放污染物】

第二百九十五条【维护相邻不动产安全】

第二百九十六条【相邻权的限度】

第八章共有

第二百九十七条【共有及其形式】

第二百九十八条【按份共有】

第二百九十九条【共同共有】

第三百条【共有物的管理】

第三百零一条【共有人对共有财产重大事项的表决权规则】

第三百零二条【共有物管理费用的分担规则】

第三百零三条【共有物的分割规则】

第三百零四条【共有物分割的方式】

第三百零五条【按份共有人的优先购买权】

第三百零六条【按份共有人行使优先购买权的规则】

第三百零七条【因共有产生的债权债务承担规则】

第三百零八条【共有关系不明时对共有关系性质的推定】

第三百零九条【按份共有人份额不明时份额的确定】

第三百一十条【准共有】

第九章所有权取得的特别规定

第三百一十一条【善意取得】

第三百一十二条【遗失物的善意取得】

第三百一十三条【善意取得的动产上原有的权利负担消灭及其例外】

第三百一十四条【拾得遗失物的返还】

第三百一十五条【有关部门收到遗失物的处理】

第三百一十六条【遗失物的妥善保管义务】

第三百一十七条【权利人领取遗失物时的费用支付义务】

第三百一十八条【无人认领的遗失物的处理规则】

第三百一十九条【拾得漂流物、埋藏物或者隐藏物】

第三百二十条【从物随主物转让规则】

第三百二十一条【孳息的归属】

第三百二十二条【添附】

第三分编用益物权

第十章一般规定

第三百二十三条【用益物权的定义】

第三百二十四条【国家和集体所有的自然资源的使用规则】

第三百二十五条【自然资源有偿使用制度】

第三百二十六条【用益物权的行使规范】

第三百二十七条【被征收、征用时用益物权人的补偿请求权】

第三百二十八条【海域使用权】

第三百二十九条【特许物权依法保护】

第十一章土地承包经营权

第三百三十条【农村土地承包经营】

第三百三十一条【土地承包经营权内容】

第三百三十二条【土地的承包期限】

第三百三十三条【土地承包经营权的设立与登记】

第三百三十四条【土地承包经营权的互换、转让】

第三百三十五条【土地承包经营权流转的登记对抗主义】

第三百三十六条【承包地的调整】

第三百三十七条【承包地的收回】

第三百三十八条【征收承包地的补偿规则】

第三百三十九条【土地经营权的流转】

第三百四十条【土地经营权人的基本权利】

第三百四十一条【土地经营权的设立与登记】

第三百四十二条【以其他方式承包取得的土地经营权流转】

第三百四十三条【国有农用地承包经营的法律适用】

第十二章建设用地使用权

第三百四十四条【建设用地使用权的概念】

第三百四十五条【建设用地使用权的分层设立】

第三百四十六条【建设用地使用权的设立原则】

第三百四十七条【建设用地使用权的出让方式】

第三百四十八条【建设用地使用权出让合同】

第三百四十九条【建设用地使用权的登记】

第三百五十条【土地用途限定规则】

第三百五十一条【建设用地使用权人支付出让金等费用的义务】

第三百五十二条【建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的归属】

第三百五十三条【建设用地使用权的流转方式】

第三百五十四条【建设用地使用权流转的合同形式和期限】

第三百五十五条【建设用地使用权流转登记】

第三百五十六条【建设用地使用权流转之房随地走】

第三百五十七条【建设用地使用权流转之地随房走】

第三百五十八条【建设用地使用权的提前收回及其补偿】

第三百五十九条【建设用地使用权期限届满的处理规则】

第三百六十条【建设用地使用权注销登记】

第三百六十一条【集体土地作为建设用地的法律适用】

第十三章宅基地使用权

第三百六十二条【宅基地使用权内容】

第三百六十三条【宅基地使用权的法律适用】

第三百六十四条【宅基地灭失后的重新分配】

第三百六十五条【宅基地使用权的变更登记与注销登记】

第十四章居 住 权

第三百六十六条【居住权的定义】

第三百六十七条【居住权合同】

第三百六十八条【居住权的设立】

第三百六十九条【居住权的限制性规定及例外】

第三百七十条【居住权的消灭】

第三百七十一条【以遗嘱设立居住权的法律适用】

第十五章地 役 权

第三百七十二条【地役权的定义】

第三百七十三条【地役权合同】

第三百七十四条【地役权的设立与登记】

第三百七十五条【供役地权利人的义务】

第三百七十六条【地役权人的权利义务】

第三百七十七条【地役权的期限】

第三百七十八条【在享有或者负担地役权的土地上设立用益

物权的规则】

第三百七十九条【土地所有权人在已设立用益物权的土地上

设立地役权的规则】

第三百八十条【地役权的转让规则】

第三百八十一条【地役权不得单独抵押】

第三百八十二条【需役地部分转让效果】

第三百八十三条【供役地部分转让效果】

第三百八十四条【供役地权利人的解除权】

第三百八十五条【地役权变动后的登记】

第四分编担保物权

第十六章一般规定

第三百八十六条【担保物权的定义】

第三百八十七条【担保物权适用范围及反担保】

第三百八十八条【担保合同及其与主合同的关系】

第三百八十九条【担保范围】

第三百九十条【担保物权的物上代位性】

第三百九十一条【债务转让对担保物权的效力】

第三百九十二条【人保和物保并存时的处理规则】

第三百九十三条【担保物权消灭的情形】

第十七章抵 押 权

第一节一般抵押权

第三百九十四条【抵押权的定义】

第三百九十五条【可抵押财产的范围】

第三百九十六条【浮动抵押】

第三百九十七条【建筑物和相应的建设用地使用权一并抵押规则】

第三百九十八条【乡镇、村企业的建设用地使用权与房屋一并抵押规则】

第三百九十九条【禁止抵押的财产范围】

第四百条【抵押合同】

第四百零一条【流押条款的效力】

第四百零二条【不动产抵押登记】

第四百零三条【动产抵押的效力】

第四百零四条【动产抵押权对抗效力的限制】

第四百零五条【抵押权和租赁权的关系】

第四百零六条【抵押期间抵押财产转让应当遵循的规则】

第四百零七条【抵押权的从属性】

第四百零八条【抵押财产价值减少时抵押权人的保护措施】

第四百零九条【抵押权人放弃抵押权或抵押权顺位的法律后果】

第四百一十条【抵押权实现的方式和程序】

第四百一十一条【浮动抵押财产的确定】

第四百一十二条【抵押财产孳息归属】

第四百一十三条【抵押财产变价款的归属原则】

第四百一十四条【同一财产上多个抵押权的效力顺序】

第四百一十五条【既有抵押权又有质权的财产的清偿顺序】

第四百一十六条【价金担保优先权】

第四百一十七条【抵押权对新增建筑物的效力】

第四百一十八条【集体所有土地使用权抵押权的实现效果】

第四百一十九条【抵押权的存续期间】

第二节最高额抵押权

第四百二十条【最高额抵押规则】

第四百二十一条【最高额抵押权担保的部分债权转让效力】

第四百二十二条【最高额抵押合同条款变更】

第四百二十三条【最高额抵押所担保债权的确定事由】

第四百二十四条【最高额抵押的法律适用】

第十八章质权

第一节动产质权

第四百二十五条【动产质权概念】

第四百二十六条【禁止出质的动产范围】

第四百二十七条【质押合同形式及内容】

第四百二十八条【流质条款的效力】

第四百二十九条【质权的设立】

第四百三十条【质权人的孳息收取权】

第四百三十一条【质权人对质押财产处分的限制及其法律责任】

第四百三十二条【质物保管义务】

第四百三十三条【质押财产保全】

第四百三十四条【转质】

第四百三十五条【放弃质权】

第四百三十六条【质物返还与质权实现】

第四百三十七条【出质人请求质权人及时行使质权】

第四百三十八条【质押财产变价款归属原则】

第四百三十九条【最高额质权】

第二节权利质权

第四百四十条【可出质的权利的范围】

第四百四十一条【有价证券质权】

第四百四十二条【有价证券质权人行使权利的特别规定】

第四百四十三条【基金份额质权、股权质权】

第四百四十四条【知识产权质权】

第四百四十五条【应收账款质权】

第四百四十六条【权利质权的法律适用】

第十九章留 置 权

第四百四十七条【留置权的定义】

第四百四十八条【留置财产与债权的关系】

第四百四十九条【留置权适用范围的限制性规定】

第四百五十条【可分留置物】

第四百五十一条【留置权人保管义务】

第四百五十二条【留置财产的孳息收取】

第四百五十三条【留置权的实现】

第四百五十四条【债务人请求留置权人行使留置权】

第四百五十五条【留置权实现方式】

第四百五十六条【留置权优先于其他担保物权效力】

第四百五十七条【留置权消灭】

第五分编占有

第二十章占有

第四百五十八条【有权占有的法律适用】

第四百五十九条【恶意占有人的损害赔偿责任】

第四百六十条【权利人的返还请求权和占有人的费用求偿权】

第四百六十一条【占有物毁损或者灭失时占有人的责任】

第四百六十二条【占有保护的方法】